Skal du selge bolig? Dette kan gi deg en kraftig skattesmell

Mange selgere av boliger i Tromsø har fått økt verdi av tomtene på grunn av fortettingspolitikk. Det kan gi ekstra skatt.

Mange selgere av boliger i Tromsø har fått økt verdi av tomtene på grunn av fortettingspolitikk. Det kan gi ekstra skatt. Foto:

Av
Artikkelen er over 2 år gammel

- Tomtene var større i gamle dager.

DEL

Høye boligpriser gjør at eiere av boliger med store tomter blir rent ned av boligutviklere som vil bygge ut på deres eiendom. Samtidig har blant andre Tromsø kommune gått inn for fortettingspolitikk. Når boligområder blir regulert for tettere bebyggelse betyr det at store tomter stiger i verdi på grunn at at det er gode muligheter for å få inn større prosjekter med tre-fire boliger der det tidligere bare stod en enebolig.

- Mange boligselgere kontakter oss og er usikre på om det blir skatt på en eventuell gevinst ved salg av egen bolig med tomt. og med god grunn, sier advokat Per-Ole Hegdahl i Regnskap Norge til Nettavisen NA24.

Han peker på at skjønnsmessige skatteregler kombinert med flere tiår med fortetting i boligområder gjør at salg som før var skattefrie - i dag ofte blir skattlagt.

I Tromsø har det de siste par årene vært flere tilfeller av eldre renoveringsobjekter som har blitt solgt til svært høye priser.

Men det kan gi selgerne en ubehagelig overraskelse fra skatteemyndighetene.

Vanlige tomtestørrelser har krympet

- Hovedårsaken til denne skjulte skattebomben er det faktum at det som i dag ansees som en naturlig arrondert (journ. anm: naturlig/vanlig størrelse) tomt er vesentlig mindre enn det som ble ansett som naturlig arrondert tomt for noen tiår tilbake. Tomtene var større i gamle dager, forklarer Hegdahl.

Hva er «naturlig arrondert»?

Utgangspunktet er at gevinst ved salg av boligeiendom som eier selv har bebodd i minst ett år, som hovedregel er skattefri.

Advarer mot ny skattebombe

Vurderingstemaet som er skjønnsmessig og krevende å ta stilling til er hva som faller innenfor eller utenfor «naturlig arrondert».  Tidligere var det ikke uvanlig at eneboliger utenfor sentrum hadde 2 – 3 måls tomt og at dette ble ansett for å være naturlig arrondert tomt.

- Etter hvert som det har skjedd en økt fortetting og «eplehage-utbyggere» er på hugget og kjøper opp eiendommer for å føre opp flere boenheter på eiendommen, har også grensene for hva som kan aksepteres som «naturlig arrondert» blitt snevrere, sier Hegdahl.

Han tolker skattereglene slik: - Dersom boligene i deres nærmiljø består av samme type boliger og tomtestørrelser, og det mest nærliggende er at kjøper skal benytte boligen og tomten til beboelse, vil tomten bli å anse som naturlig arrondert.

Surt å få skattekrav i ettertid

- Om man er i god tro er det er surt om skatteetaten kommer i ettertid og hevder at deler av gevinsten er skattepliktig grunnet at tomten er større enn det som faller inn under naturlig arrondert. I verste fall risikerer boligselger straffeskatt på grunn av feilaktig regelverksforståelse. På denne måten kan salg til eplehageutbyggere i verste fall bli en skikkelig skattebombe, sier han.

Skatteetaten svarer:

Skattetaten kommenter saken slik overfor Nettavisen:

- I utgangspunktet er gevinst ved salg av fast eiendom skattepliktig (eventuelt tap fradragsberettiget). Skatten er 25 prosent (2016) av salgsgevinsten. Det er imidlertid gjort viktige unntak for salg av fast eiendom som man har brukt som bolig selv. For skattefritak stilles det krav til både eiertid og botid hos selger, sier seksjonssjef i Skatteetaten Lene Solberg til Nettavisen. Mer om reglene finnes her

Solberg understreker at gevinst ved rene tomtesalg er alltid skattepliktig (evt. tap fradragsberettiget). Les mer om dette her

- Det er imidlertid ikke bare rene ubebygde grunnareal egnet for bygging av bolig som anses som tomt skattemessig. Salg av eiendom som er bebygget kan etter omstendighetene anses som et helt eller delvis skattepliktig tomtesalg. Dette vil eksempelvis kunne være tilfelle dersom en bebygget boligeiendom selges og salgssummen antas å ha blitt vesentlig større på grunn av muligheten for å anvende grunnen til ny bebyggelse eller lignende. Dersom eventuell bebyggelse er saneringsmoden, kan en etter omstendighetene også se bort fra bebyggelsen og anse salget som et rent tomtesalg, informerer Solberg og legger til:

- For bebygget boligeiendom med et større grunnareal enn det som utgjør en såkalt naturlig arrondert tomt, vil det kun være boligen inkludert en naturlig arrondert tomt som kan følge reglene for skattefritt salg av boligeiendom og resterende del av tomten anses som et skattepliktig tomtesalg.

- Hvorvidt det foreligger et salg av bolig eller delvis/helt tomtesalg beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle hvor man blant annet ser hen til tomtens størrelse, boligbyggets standard og verdi, salgsvederlaget, utnyttelsesmulighetene for tomten, områdets karakter og utvikling, avslutter Solberg.

Mer om skattlegging av tomter finnes i Skatteetatens Lignings-ABC 2015/2016. Les her.

Artikkeltags